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Wusstest du schon... ?

Wusstest Du schon warum es den meisten Besitzern von sanierten, historischen Gebäuden passiert ist, dass die Sanierung doppelt so teuer war und doppelt so lange gedauert hat?

Ich kann es dir sagen!

Bei der Sanierung eines historischen Gebäudes ist es so, dass wir uns mit einer historischen Substanz, also mit einem vorhandenen Gebäude auseinandersetzen müssen. Hier unterscheiden wir zu allererst, ob das Gebäude denkmalgeschützt ist oder nicht. Im weiteren Verlauf entscheidet dies über viele wichtige Kriterien.

Ist das Gebäude NICHT denkmalgeschützt, so ist der Bauherr ganz frei in seinem Willen, wie er mit dem Gebäude verfahren möchte. Wenn er keine Umnutzung hat oder keine großartigen Veränderungen in der Außenhaut - was bedeutet: Vergrößerung von Fenstern oder Türen, oder das Anbringen von Gauben -  so ist in der Regel ein Umbau verfahrensfrei. Sollte jedoch die Nutzung verändert werden,  zum Beispiel ein nicht ausgebauter Dachraum zu Wohnzwecken ausgebaut werden, so ist eine Baugenehmigung erforderlich.

"Des krieg ma scho..."

Was heißt das also? Relativ einfach:

Wenn der Bauherr weder einen Architekten noch einen Ingenieur benötigt, kann der Bauherr schalten und walten wie er möchte. Er kann nach eigenem Wunsch beginnen. In der Regel gehen viele Bauherren blauäugig an die Sanierung ihrer historischen Immobilie heran. Sie sehen hier und da etwas und fangen dann auch an,  hier und da zu sanieren. Im Verlauf der Arbeiten merken dann die Besitzer aber, dass bei Ihrem Handeln mehr und mehr Schäden zu Tage treten. Aber anstatt sich eine Übersicht zu verschaffen, passiert meist folgendes:  Es wird sukzessive und in kleinen Schritten repariert, saniert und kein ganzheitliches Konzept erstellt. Das hat häufig zur Folge, dass der eigentliche Aufwand, wie ihn sich der Bauherr erst vorstellte ( „Das mache ich in drei Tagen“),  plötzlich 6 Monate dauert. Anfänglich hat er nur mit wenigen tausend Euro kalkuliert und im Laufe der Sanierung werden es mehrere zehntausend oder gar hunderttausend Euro.  Das alles, weil kein ganzheitliches Konzept im Vorfeld erstellt wurde. Wie denn auch? In der Regel sind die Bauherren im Hinblick auf die historische Substanz, nicht in der Lage zu umreißen, was bei der Sanierung zu tun ist und wie es umgesetzt werden sollte.

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Anders sieht der Fall aus, wenn wir eine denkmalgeschützte Immobilie vor uns haben. Denn hier ist per Gesetz in der Regel ein sogenanntes Vorprojekt fällig. Was ist das? Unter Vorprojekt versteht man im Fachjargon, dass das Denkmalamt eine tachymetrische Vermessung fordert, um den Bestand aufzunehmen. Anhand dieser Daten wird eine Baualtersforschung angestellt, eine sogenannte Bauforschung. Die Bauforschung bringt die Ergebnisse, wie das Gebäude gewachsen ist. D.h.,  welche Wand besteht aus welchem Material und welches Material ist aus welchem Zeitalter. Mit diesen wichtigen Ergebnissen kann der Statiker eine Tragwerksanalyse machen. Er kann hineingehen und hat die Pläne, sieht die Veränderungen. Er sieht klare Indizien, wo und welche Veränderungen vorgenommen wurden. Anhand der Materialien, die der Bauforscher bauhistorisch erforscht hat, kann der Statiker sehen, welche Materialien wo verwendet wurden und kann so einen Maßnahmenkatalog erstellen.

Das Vorprojekt besteht also zu allererst aus einer Vermessung, einer Bauforschung und einer Tragwerksanalyse. Die zusammengetragenen Informationen, die Wünschen des Bauherrn und die Anliegen des Denkmalschutzes kombiniert der Architekt oder der planende Ingenieur  in einem Denkmalschutzkonzept, welches auf alle Komponenten und Vorgaben abgestimmt ist. Nun hat man nach mehreren Monaten ein ganzheitliches Konzept zusammengetragen und je nach dem sind die Kosten und das Ausmaß der Bauzeiten klar.

Dieses Vorprojekt ist der Schlüssel zum Erfolg, wenn es darum geht, ein historisches Gebäude zu sanieren.  Wenn man per Gesetzt nicht darauf angewiesen ist, lässt man gerne die Investition, die zwischen 5 000€ bei normal kleinen Gebäuden anfallen, bei Burgen bis zu 100.000  €, außer Acht. Dies kann einen aber hinterher doppelt so teuer zu stehen kommen. Es ist nie pauschal zu sagen, welches Gebäude mit welchem Aufwand verbunden ist. Jedoch ist es Fakt, dass dieses Vorprojekt die Kosten bis auf 10-20% genau kalkuliert und das Ausmaß der Sanierung beschreibt.

Das ist der Grund, warum ich bzw. KSDR bzw. das IBT und das IMPET unseren Kunden, aber auch Euch, ganz klar empfehlen:

Wer ein historisches Gebäude sanieren möchte, sollte ganz klar seinen Mehrwert in einem Vorprojekt sehen, beginnend mit einer Bauherrenberatung zum Projekt. Im Anschluss kann dann in einer Vorprojektentwicklung aufgezeigt werden, welche möglichen Kosten zu erwarten sind. Nun kann der Bauherr entscheiden.

Hier können wir mit Stolz sagen, dass die Kunden von KSDR sagen: „Mächtig das Ihr so schnell wart und den geplanten Rahmen gehalten habt!“

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